É possível comprar, vender, doar, regularizar e partilhar imóvel no Brasil morando no exterior, sem viajar, por meio de procuração pública apostilada. O ponto crítico não é a distância: é a coerência entre o registro do imóvel e o seu estado civil no Brasil. Divórcio não averbado ou casamento não transcrito são as causas mais comuns de recusa na lavratura da escritura.
Por que o estado civil trava o negócio imobiliário
O cartório de notas e o registro de imóveis conferem o estado civil declarado contra as certidões. Se você casou no exterior e não transcreveu, ou se divorciou fora e não averbou, o que consta no Brasil não corresponde à realidade. A consequência prática é imediata: escritura recusada, financiamento negado, venda travada. Resolver o registro civil vem antes de qualquer negociação, nunca depois.
- Casamento celebrado fora e não transcrito no Brasil.
- Divórcio obtido no exterior e não averbado na certidão brasileira.
- Regime de bens divergente entre o aplicado no exterior e o reconhecido no Brasil.
- Alteração de nome não retificada, gerando divergência com a matrícula.
- Ausência de anuência do cônjuge quando o regime a exige.
O que fazemos
- Análise documental do imóvel: matrícula atualizada, ônus, penhora, usufruto, cadastro municipal e débitos.
- Elaboração e revisão de contratos: compra e venda, promessa, cessão de direitos e locação.
- Escrituras: compra e venda, doação, permuta, instituição de usufruto e partilha.
- Representação por procuração pública: assinada no país onde você mora, apostilada e registrada.
- Regularização registral: retificação de área, unificação, desmembramento e averbação de construção.
- Acompanhamento até o registro: a transferência só se completa com o registro na matrícula, não com a assinatura da escritura.
Como funciona a atuação por procuração
- Diagnóstico: levantamento da matrícula e conferência do seu estado civil no registro brasileiro.
- Regularização prévia: quando necessário, transcrição de casamento, averbação de divórcio ou retificação de nome.
- Procuração: lavrada no consulado brasileiro ou em notário local, com apostila, e depois registrada no Brasil.
- Negócio: elaboração do instrumento, conferência de certidões e recolhimento de tributos.
- Escritura e registro: lavratura em cartório de notas e registro na matrícula do imóvel.
Documentos necessários
- Matrícula atualizada do imóvel.
- Certidão negativa de ônus e de ações reais e pessoais reipersecutórias.
- Certidão de quitação de tributos municipais e, quando aplicável, de condomínio.
- Documentos de identificação, CPF e comprovante de residência.
- Certidão de estado civil atualizada, com as averbações em ordem.
- Procuração pública apostilada e registrada no Brasil.
- Pacto antenupcial, quando o regime de bens exigir.
Base legal
- Código Civil, arts. 1.227 e 1.245: a transferência da propriedade imóvel se dá pelo registro.
- Código Civil, art. 1.647: necessidade de anuência do cônjuge conforme o regime de bens.
- Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973: registro e averbações na matrícula.
- Código Civil, arts. 653 a 692: mandato e procuração.
- Convenção da Apostila de Haia de 1961, para a procuração assinada no exterior.
